.png)
(Video: AndreyPopov/istockphoto)
Der Begriff „Steuern sparen und Vermögen aufbauen“ ist im Internet weit verbreitet – doch was steckt dahinter?
Wenn Sie in Immobilien investieren und diese vermieten, können Sie von steuerlichen Vorteilen profitieren. Konkret bedeutet das: Durch Abschreibungen auf das Gebäude entsteht oft in den ersten Jahren ein steuerlicher Verlust, der Ihr zu versteuernde Einkommen senkt. Dies führt zu einem niedrigeren Steuersatz und möglicherweise zu einer hohen Steuererstattung – abhängig von der Höhe des Verlustes.
Immobilieninvestition
Wichtig ist: Dieser Verlust ist rein rechnerisch und entsteht nicht in der Realität. Um Ihnen einen Überblick zu geben, habe ich die verschiedenen Abschreibungsmöglichkeiten zusammengefasst, da sich durch das neue Wachstumschancengesetz einige Änderungen ergeben haben.
Abschreibungsmöglichkeiten bei vermieteten Wohnimmobilien (Immobilieninvestition)
1. Lineare Abschreibung nach § 7 Abs. 4 EStG
Bei Wohngebäuden im Privatvermögen können Sie jährlich 2 % bis 2,5 % des Gebäude-Werts abschreiben, abhängig vom Baujahr. Für Neubauten, die nach dem 31.12.2022 fertiggestellt wurden, beträgt der Abschreibungssatz sogar 3 % pro Jahr
In bestimmten Fällen kann auch eine kürzere Nutzungsdauer des Gebäudes nachgewiesen werden (§ 7 Abs. 4 Satz 2 EStG). Um diesen Nachweis zu erbringen, verlangt die Finanzverwaltung in der Regel ein Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen.
2. Degressive Abschreibung (§ 7 Abs. 5a EStG)
Für Immobilien, die zwischen dem 30.09.2023 und dem 01.10.2029 angeschafft oder gebaut werden, kann anstelle der linearen Abschreibung eine degressive Abschreibung von 5 % pro Jahr genutzt werden.
Mit dem „Gesetz zur Stärkung von Wachstumschancen, Investitionen und Innovationen sowie zur Steuervereinfachung und Steuergerechtigkeit“ – auch bekannt als „Wachstumsbeschleunigungsgesetz“ – wurde die Möglichkeit der degressiven Abschreibung für Wohngebäude befristet eingeführt.
Die Voraussetzungen hierfür sind:
i. Das Gebäude oder die Eigentumswohnung dient Wohnzwecken.
ii. Das Gebäude befindet sich im Inland oder im EU-/EWR-Ausland.
iii. Die Anschaffung oder Herstellung des Gebäudes erfolgte nach dem 30.09.2023 und vor dem 01.10.2029.
Beim Herstellungsfall gilt der Baubeginn als Beginn der Herstellung (dies wird durch die Baubeginnsanzeige nachgewiesen).
Beim Anschaffungsfall ist das Datum des tatsächlichen Übergangs von Nutzen und Lasten maßgeblich (also der Tag, an dem der Käufer die Immobilie wirtschaftlich übernimmt).
Wenn das Gebäude in diesem Zeitraum angeschafft oder hergestellt wurde, kann anstelle der regulären linearen Abschreibung die erhöhte degressive Abschreibung von 5 % pro Jahr in Anspruch genommen werden. Diese Regelung ist jedoch zeitlich begrenzt, weshalb eine rechtzeitige Entscheidung nötig ist.
Neben der regulären Abschreibung gibt es noch weitere Möglichkeiten, zusätzliche Abschreibungen in Anspruch zu nehmen:
Sonderabschreibung für Mietwohngebäude (§ 7b EStG)
Zusätzlich zur normalen Abschreibung können Sie in den ersten vier Jahren nach Anschaffung oder Herstellung eine Sonderabschreibung von 5 % pro Jahr nutzen, wenn bestimmte Bedingungen erfüllt sind.
Die Sonderabschreibungen nach § 7b EStG gelten für zwei Förderzeiträume:
1. Förderzeitraum I: Bauantrag nach dem 31.08.2018 und vor dem 01.01.2022.
2. Förderzeitraum II: Bauantrag nach dem 31.12.2022 und vor dem 01.10.2029 (aktuell).
Um die Sonderabschreibung nutzen zu können, müssen bestimmte Voraussetzungen erfüllt sein:
1. Das Gebäude oder die Wohnung liegt in einem EU-Staat.
2. Es erfüllt die Kriterien eines „Effizienzhauses 40“ mit Nachhaltigkeitsklasse.
3. Die Wohnung dient im Jahr der Anschaffung oder Herstellung sowie in den folgenden neun Jahren der entgeltlichen Überlassung zu Wohnzwecken.
4. Die Anschaffungs- oder Herstellungskosten der Wohnung dürfen 5.200 € pro Quadratmeter (Förderzeitraum II) nicht übersteigen.
Wichtig ist, dass die Sonderabschreibung nach § 7b EStG zusätzlich zu den regulären Abschreibungen nach § 7 Abs. 4 bzw. Abs. 5a EStG genutzt werden kann.
Erhöhte Abschreibungen für Baudenkmäler und Gebäude in Sanierungsgebieten
Für Baudenkmäler oder Gebäude in Sanierungsgebieten können anstelle der Abschreibungen nach § 7 Abs. 4 bzw. Abs. 5a EStG erhöhte Abschreibungen nach § 7h bzw. § 7i EStG in Höhe von 9 % bzw. 7 % in Anspruch genommen werden.
Es lohnt sich daher, sich mit den verschiedenen Abschreibungsmöglichkeiten auseinanderzusetzen, da sie erhebliche steuerliche Vorteile bieten können.